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Good morning ☀️

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1. (1)房子以前是他兒子在管理的，當時老人家想說讓小孩獨當一面，所以買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背。 (2)L小姐就是他的前女友，當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。 (3)L小姐主張，房東兒子與她有金錢往來，若是債務還清，照樣可讓兩老繼續收租，但房子是不會歸還的。她也不忘強調自己沒偷沒搶，當初是房東兒子怕以後老了，沒人可以照顧，所以無償贈與給她的。 2.首先，根據民法第412條第一項:贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。依據該個案的狀況，L小姐單方面聲稱房東夫妻的兒子已將該房屋贈與給她。如果L小姐主張房東兒子將該房屋贈與給她，她也認為該房屋已經是她的所有物。L小姐應展示該房屋所有權狀或同意移轉證明書，以證明該房屋的確為她所有。房東也可以依照此法規要求L小姐支付該房屋剩餘的貸款並追回以前年度房東代墊的房貸。再者，依照房屋稅法第四條規定:房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。房東得要求L小姐支付該房屋的房屋稅金，並向L小姐追回以前由房東代墊的房屋稅金。

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1. (1)房子以前是他兒子在管理的，當時老人家想說讓小孩獨當一面（35多歲），所以買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背。 (2)當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了。 (3)房東聲聲呼喚她的良心，從以前與他兒子交往期間的種種過往、金錢協助到他們老夫妻買房是用光自己的養老金，每月租金還要負擔貸款等等」，但對方始終不願溝通。 2. 我覺得可以試著在跟他兒子的前女友溝通看看，看能不能用些補償的方式把房子要回來，若自己處理不了，還是要依賴司法程序了。「這個案例可從借名登記、不當得利返還來處理，期間房子的使用、收益、房貸，房子修繕費用、11年房貸證明等都是能請求，房子不一定能拿回，至少不會血本無歸」 民法第179條（不當得利）：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

Good jobs!

1.買房後名字是否該借名登記（用小孩的名字）：房子以前是他兒子在管理的，當時老人家想說讓小孩獨當一面（35多歲），所以買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背 2.租賃契約是否一定需要跟房屋所有權人簽訂：就在日前，一位L小姐突然打給其中一位房客，告知她才是這間房子的屋主，說我們之前跟房東太太簽的約都不做數，如果在幾號前不跟他重簽，就要求我們一週後搬離租屋處。 3.房東該如何要求返還房屋或貸款：「被騙了10多年，繳了這麼久的房貸、付了頭期，結果房子變成一位外人的」。 最具體的建議我想就是找個厲害的律師幫忙：），然後請兒子說清楚與女方過戶房子的所有細節。應該可以從借名登記、不當得利返還來處理（？，或是看能不能拿出貸款期間房子的使用、稅費、房貸、修繕費用的證據等等。

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婚前財產，包租公外還需要有個正經職業，不能溺愛小孩 建議：可以寫一個APP為自己手下的房產業務進行管理，房客也可以透過APP和房東進行最直接的聯繫，定期召開會議OR聚餐維持感情

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二技會資一甲 11031030 施宇恩 議題1、房東夫妻在繳交房屋貸款的期間，自己沒有盡到確定房屋所有權人是誰的責任，導致後來才發現房屋已經被兒子以贈與的方式贈與給兒子的前女友。 議題2、房東夫妻的兒子擅自決定把房屋所有權移轉給他的前女友，事前沒有跟他的父母討論以外，事後也沒有向他們坦白。 議題3、房東夫妻的兒子的前女友，在受贈這個房屋之後，絲毫沒有覺得自己跟房東夫妻的兒子有錯在先，在後續的協調當中也不通人情的、強勢的認為自己身為房屋所有權人是一件正確的事情。 建議：房東夫妻如果在繳交房屋貸款前或繳交期間內，有以保守的心態去查詢房屋所有權人究竟還是不是自己的兒子，也許就能夠避免「貸款繳了十幾年、房屋卻是別人的」的這種窘境。而他們的兒子在移轉房屋所有權前，應該要跟他的父母商量一下，畢竟房屋貸款不是用他的錢繳交的，是他父母的繳交的，「兒子欺騙父母」這點可以說是這件事情的根本問題。最後就是兒子的前女友，她似乎也欠缺基本的道德觀念，在交往期間被受贈房屋，常理之下不都會確定這間房屋究竟是誰付錢買的、這樣的贈與是否妥當嗎？但她可能是被愛情沖昏了頭，選擇接受的同時也就代表她只在乎這個從天下掉下來的禮物吧！最不應該的就是，在房東夫妻提出想商量的情況下，她依舊自己自己沒有錯、拒絕跟房東夫妻協調。我認為能夠避免掉如此窘境的最快方法，應該是繳交貸款的人自己也謹慎一點，定期確定房屋所有權人究竟還是不是自己人，這樣比起要被贈與的兒子講實話、兒子的前女友良心發現還要來得保險吧！

三項重點： 1. 繳了10多年房貸，房子竟然是外人的！2. 房東只想拿回他的房子，這10多年的貸款也是不少錢，而且那是房東跟老伴跟用退休金一起買的，房子老人家拿回來的機率大嗎？ 3. 如果一切都是合法程序取得房子的話， 這則新聞看了真的又氣又難過！完全可以理解父母替小孩著想的心情，但房東的兒子卻做出這種事，如果真的要把房子過戶給女友可以，但房貸怎麼會繼續讓父母繳，沒辦法理解這種心態！不過上網多搜尋了其他資料後發現，也有網友懷疑這則新聞的真實性，包括「房屋稅及地價稅單名字會不同」、「資產轉移應該會有贈與稅問題，而且轉移產權的話，應該連房貸都轉出去了」、「有房貸，怎麼可能過戶給他女友，再說過戶完，銀行也應該會要求房屋所有人付房貸才對」。 結論就是，在做任何事之前一定要先想清楚，不管對誰都一樣，防備心還是要很重！

三項重點議題： 1. 一位L小姐突然打給其中一位房客，告知她才是這間房子的屋主，說我們之前跟房東太太簽的約都不做數，如果在幾號前不跟他重簽，就要求我們一週後搬離租屋處。 2. 當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。 3.對方始終不願溝通，讓他不禁感嘆「被騙了10多年，繳了這麼久的房貸、付了頭期，結果房子變成一位外人的」。 具體建議： 1.房客莫名被通知租約不算數要重簽約，應盡快尋求法律協助，保障自己的權利。 2.對於老夫妻，既然對方不願溝通只能盡會尋求律師協助，提供多年來的貸款證明，至少將多年來的房貸拿回來，彌補一些損失。 老夫妻用了他們的退休金想幫兒子減輕房貸壓力，沒想到卻被兒子偷偷將所有權轉給前女友，還是在未吿知且未經父母許可的前提下，我認為他兒子很不成熟也不尊重自己的父母，應該替父母著想，更何況長達十多年的貸款都是他們在幫忙付的。 3.他的前女友在得知事情真相後，不應該拒絕溝通，雖然當初是他同意將所有權移轉，但既然已經分手也知道是對方家長辛苦擁有的退休金，不應該將受贈房屋理所當然的視為自己的財產，但是在這10多年內，應該會有納稅記錄或土地、房屋的轉讓紀錄可以得知房屋的所有權已被轉讓，因此，此故事的真實性也有待商榷。 民法第412條第1項之規定，「贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。」依故事敘述，房屋贈與他人後，他兒子並未履行基本的房屋維護及照顧義務，因此是否有盡到法律上應負之行為，可進行確認，若屬實即可請求返還。

1.當時老人家想說讓小孩獨當一面 2. 說我們之前跟房東太太簽的約都不做數，如果在幾號前不跟他重簽，就要求我們一週後搬離租屋處 3. 房東得知真相後，趕緊聯絡對方商討，無奈女方拒接電話、拒碰面 我認為贈與之後，要怎麼注意的房子已經不是他們的，應該會在繳房屋稅甚至綜所稅的租金收入上就可以發現了，而兒子不會竟沒有跟父母溝通，還讓父母在不知情的情況下，繳了11年的貸款。民法債編的贈與章中針對不同情形，設有三種可以撤銷贈與的途徑，第一種的情形是贈與人在贈與物的權利還沒有移轉以前，依第四百零八條第一項的規定，贈與人是可以撤銷贈與。第二種情形是贈與附有負擔者，贈與人已經交付贈與物，而受贈人不履行約定的負擔，依第四百十二條第一項的規定，贈與人除了可以要求受贈人履行負擔以外，也可以撤銷贈與。第三種也就是比較能符合老奶奶的情形，是民法第四百十六條第二項第二款所規定的：「對於贈與人有扶養義務而不履行者。」

1. （1）房子以前是他兒子在管理的，當時老人家想說讓小孩獨當一面（35多歲），所以買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背。 （2）L小姐就是他的前女友，當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。 （3）房東得知真相後，趕緊聯絡對方商討，無奈女方拒接電話、拒碰面，「房東聲聲呼喚她的良心， 2.我的建議： 先找律師，再證明房貸和一切都他們支付，打官司把房貸討回。 另外，房東兒子當年有和前女友結婚後再過戶房子，否則贈與時應該會要求房東兒子在30天內申報贈與稅，另外11年前的贈與稅免稅額為220萬，並且必須課與10%的單一稅率。

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議題： 1.房東逼問兒子後才得知，「L小姐就是他的前女友，當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了 2.房東得知真相後，趕緊聯絡對方商討，無奈女方拒接電話、拒碰面 3.但對方始終不願溝通，讓他不禁感嘆「被騙了10多年，繳了這麼久的房貸、付了頭期，結果房子變成一位外人的」。 建議： 遇到這種事情，基本上就是要找律師來打官司了，在發生這種事之前，他的兒子有很大的問題，應該在他把這間房子贈送給L小姐時，就應該跟父母告知，而不是讓自己的父母白繳了10幾年的房貸，最後看能不能藉由提出一些此房子的一些支出費用證據，像水電瓦斯等等，來討回房子部分的房貸，以此減輕損失。

1. （1）房子以前是他兒子在管理的，當時老人家想說讓小孩獨當一面（35多歲），所以買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背 （2）L小姐是兒子的前女友，當初在媽媽買房登記在兒子名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。 （3）房東聲聲呼喚她的良心，從以前與他兒子交往期間的種種過往、金錢協助到他們老夫妻買房是用光自己的養老金，每月租金還要負擔貸款等等，但對方始終不願溝通！ 2. 我認為如果簽約頭款跟貸款都是從老夫婦戶頭轉出去的話，還有救，先打兒子借名登記，然後假扣押該標的防脫產給善意第三人，最後打前女友不當得利主張返還原借名登記標的，或是請求返還這10年所付房貸的不當得利！請求一個好的律師來幫忙打官司是現有最好的辦法。

10841027吳采珊 1、繳了十幾年的房貸，房子卻變外人了。 2、父母未確實查證房子名下屬誰。 3、L小姐消失多年，突然就出現要回房子。 建議：L小姐雖是財產所有權人，但對方父母拿出退休金努力繳房貸，而他不遺餘力的獲得一間房子，一剛開始也並未出面阻擋，卻在十多年後要收回房子，佔為己有，我認為他應與雙親出來協調談和，若執意要全部收回，雙親的退休生活該怎麼辦，此部分兒子也有很大的責任，初期為何沒有坦白房子不是他們家的，就這樣看著自己的父母傻傻背房貸，雙方的道德觀念都有很大的問題存在。

1. 房子以前是他兒子在管理的，當時老人家想說讓小孩獨當一面（35多歲），所以買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背 2. L小姐就是他的前女友，當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了 3. 從以前與他兒子交往期間的種種過往、金錢協助到他們老夫妻買房是用光自己的養老金，每月租金還要負擔貸款等等 建議：首先先尋找律師請求協助，根據情況出具水電費、貸款等證明。 而這件事的真實性也有待證明，像是水電費只能登記所有權人姓名、房子貸款的情況下所有權是抵押在銀行的，並不能贈與及轉讓且贈與稅指得是將自己財產贈送他人時索應辦理的申報稅種。而贈與稅每年有244萬的免稅額度，但配偶互相贈與則是免費。以該案件來說，除非房東兒子當年與L小姐結婚後再過戶房子，否則贈與時應該會要求房東兒子在30天內申報贈與稅，另外11年前的贈與稅免稅額為220萬，並且必須課與10%的單一稅率。

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這個案例 給我們很多不同面向的提醒 此外 疫情持續中 大家注意身體健康

1.「繳了10多年房貸，房子竟然是外人的？」一名房客傻眼表示，最近有不明女子告知，要重新簽約，若不同意就須一周內搬離，原PO向房東阿姨詢問後，當下對方也感到莫名其妙，畢竟房子已繳11年房貸。結果真相讓眾人吐血，原來女子是房東兒子的前女友，多年前兒子竟已過戶給她，讓房東夫婦每天以淚洗面。 2.房東兒子坦承，房子早在買房隔年2月贈與給女友，也就是打給房客要求重簽約的L女子，讓原PO傻眼直呼，「等於房東夫妻背了11多年的房貸，直到女方近期突然找上門才知道，簡直晴天霹靂！」 無奈L女子拒絕碰面也不願通電話，僅肯用LINE溝通，房東夫婦聲聲呼喚對方的良心，「從以前與他兒子交往期間的種種過往、金錢協助，到他們老夫妻買房是用光自己的養老金，每月租金還要負擔貸款等等。」 3.底下網友搖頭感嘆，「應該只能訴諸法律了」、「一切都合法走的話，只能說他們太寵兒子了」、「如果合法取得的話，沒人幫得上忙啊」、「問律師囉」。 不過也有網友懷疑真實性，包括「房屋稅及地價稅單名字會不同」、「資產轉移應該會有贈與稅問題，而且轉移產權的話，應該連房貸都轉出去了」、「有房貸，怎麼可能過戶給他女友，再說過戶完，銀行也應該會要求房屋所有人付房貸才對」。 如果是我,我會選擇走法律途徑,準備好繳費證明等等的資料,尋求專業協助!

第一項為房東兒子以結婚為名義將房產贈予女子，而房東卻毫不知情，兒子輕易的將房產轉移到女子名下且兩人在法律上並無任何關係存在，這樣的前提下儘管道德上觀感較為不佳，但房子仍歸女子所有，衍伸出一項常見問題，在有能力的父母提早為孩子置產狀況下，孩子是否具備足夠的能力將父母的心血守護好，在為了孩子好的前提下，難保不會被缺乏社會經驗的他們坑一把，第二項則為房客們的簽約問題，一開始簽訂租契協議時理應確認房東為房產所有人，以確保不會發生多個房東的情形，在此前簽訂的協議及已繳交的房租都並非房產所有人所收，無異於在未付房租的狀況下使用房子，最後則是女子選擇在時隔十一年後才將此事曝光，多年來抱持著僥倖的心態看著他人幫忙繳交房貸，心態上相當不可取，但貪婪之心乃人之常情，在金錢及財產處理上本應更加小心，有時候除了怪罪外，自身的疏失更應該檢討。 若女子是合法取得房子，而不是利用不正當手段取得，那只能認栽！只能認自己太寵兒子，連房子失去，白白付了十一年的房貸，都不知道。而女子也有權利不歸還，是合法取得房子，在移轉的時候，也支付了不少的費用。可能道德上有所問題，但法律上卻沒有任何問題。

1. 重點議題： (1)買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背。 (2)當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。 (3)房子是11年前買的，隔二個月贈與，等於房東夫妻背了11多年的房貸，直到女方近期突然找上門才知道。 2. 首先，我認為老夫婦要先準備好所有有關這棟房屋十年以來所有的繳款證明(例如:房子修繕費用、繳納房貸證明)，再接著找律師尋求法律途徑，根據民法第179條¬不當得利：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。我認為房子不一定能拿回來，但至少可以拿回這些錢。往後父母親若要避免類似情況發生可以使用「預告登記」或「信託登記」的方式贈與給子女。

三項重點 1. 一位L小姐突然打給其中一位房客，告知她才是這間房子的屋主，說我們之前跟房東太太簽的約都不做數 2. 當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。 3.讓他不禁感嘆「被騙了10多年，繳了這麼久的房貸、付了頭期，結果房子變成一位外人的」 建議 房東太太原本是想要讓孩子獨當一面，於是全權把房子的事交給孩子處理，但是卻沒有先教導孩子什麼地方要特別注意或什麼事絕對不能做，另一方面，就是孩子把房子過給前女友，結果分手這麼多年後前女友才忽然出現搶房子，或許孩子從小就被父母保護的很好，所以無條件信任喜歡的人，可以付出一切，卻看不清對方險惡的一面。

重點1：房東想讓自己35歲的小孩獨當一面所以將名字登記在孩子名下，卻幫忙扛下房貸。。 重點2：房東突然被一名不明女子告知房子所有權不在房東，並主張是房東兒子無償贈與給她的。 重點3：房東夫妻知道後，急忙找上對方，無奈L女就是拒絕碰面也拒接電話，但L女卻不願溝通，僅主張房東兒子與她有金錢往來，若是債務還清，照樣可讓兩老繼續收租，但房子絕不歸還。 建議：首先此故事有些疑點，兒子為房屋所有人，房子是貸款的，那表示他項那邊一定會有銀行的名字，在這情況下還能贈與出去？ 若此案屬實，或許能從「借名登記」、「不當得利返還」來處理，最好找律師討，如果一直都有繳房貸錢，有銀行往來應該可以跟對方要求返還這些費用。

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11031016 1.父母想讓兒子獨當一面，把房子登記為小孩的名字，並交由他管理，而貸款是由父母幫忙付。 2.兒子在買房二個月後便贈與女友，但未告知父母。 3.某天一位小姐打電話告知房子是她的，老人家白白繳了房租、水電費，但房子卻不是自己家的。 建議: 應蒐集繳費證據，包括銀行房貸、水電費、稅等等，還有與房客的簽約證明，並請房客當證人，以證明房子是由老人家在管理的，來主張自己才是該房產的真正所有權人，並不知曉那位L小姐的存在，如果L小姐仍不願意還回房子，應尋求法律的協助，以保障自身的權利。

11031002詹珮瑄 三項重點議題 (1) 借名登記:買房後登記小孩名字，貸款老人家自己背。 (2)房屋所有權移轉是否有效:當初在媽媽買房登記他名下二個月後，兒子以結婚為名贈與L小姐，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。 (3)若(2)有效如何主張返還房屋和貸款：老人買房是用光自己的養老金，每月租金還要負擔貸款，對方始終不願溝通。 具體建議: 1. 房客方面:此事件不知是否可對善意第三人重簽約，應尋求法律協助。 2. 房東方面: (1)向兒子:若房屋所有權移轉至L小姐屬實，依第 412 條第一項規定: 贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。 (2)向L小姐:民法第179條（不當得利）：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 3. 故事的真實性存在疑慮:納稅紀錄應可確認房屋是否有轉讓，以結婚為名贈與女方。

1. 兒子未經父母同意 便把房子贈與他人 2. 女方早已知道真相 卻拖了多年才告知 3. 女方不願溝通 人間蒸發 我認為這整件事很不合理，房貸繳了11年才發現是別人的，簡直荒唐。房東兒子的前女友很刻意的在事發多年後出現，蓄意為之，很不人道，別人辛辛苦苦賺錢這麼多年，現在全部化為烏有，真的叫人情何以堪，有良心的人就會在事發當下就告知，這是對父母基本的尊重，L小姐的態度很不正確，應該以正面的方式來面對這件事，例如：給雙方面談、溝通的機會，而不是丟下一句話就人間蒸發。但如果從客觀的角度來看，當初贈與的情況是雙方心甘情願並且簽下的合約是具有法律效益的，那也只能接受事實，畢竟法律講求的是證據和公正，請律師協助處理絕對是最好的辦法！

一、兒子未主動說明房子所有權已轉贈他人 二、媽媽不應該主動負擔房貸 三、兒子未處理好其中複雜的關係 建議：即便是自己的小孩，待其成年之後，該由他們自己負擔的部分，父母必須放手由他們自己處理。人心難測，父母若將小孩保護得太好，他也有可能會視其為理所當然，進而不當一回事，早在買房合約時，媽媽便不該主動負擔房貸

Well done!

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1.房貸付了十幾年，突然被一名L小姐告知要重新簽約，若不同意就須在1週內搬離 2.房子以前是兒子管理的，隱瞞贈與給前女友，也就是L小姐 3.房東得知真相後，趕緊聯絡對方商討，無奈女方拒接電話、拒碰面 建議可以找個律師討論，先前付的房貸也是一種不當得利，透過法律救濟把之前的錢要回來。

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這事件是房東跟兒子兩個人都有錯誤，首先房東主動為兒子買房，可是在房產證上卻沒有留自己的名字及權益，所以兒子才能簡單讓房子轉給他人。第二就是兒子在最基礎上的問題就是沒有跟在房子上出錢的母親討論，直接把房子轉給女友，這個就是純粹的敗家。最後就是兩個人共同的問題就是對互相太信賴，本來應該獨立的兒子理所當然的接受母親房子的饋贈，還送給別人，而母親不以主動承擔一部分款項而是全部的房價，也是一種縱容。